Что думают власти по поводу ЖСК

Автор: Александр Кузнецов

В начале февраля 2011 года премьер-министр РФ Владимир Путин призвал Минрегионразвития Росси окончательно решить проблемы обманутых дольщиков к середине 2012 года и обратился к руководителям регионов с просьбой самым внимательным образом следить за тем, что происходит в этой сфере http://news.vdolevke.ru/read/3663/.

Оценка эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации регулируется  «Указом Президента Российской Федерации от 28.06.2007г. № 825». Перечень критериев включает в себя более 65 пунктов. Основное внимание в данных документах уделено показателям, зависящим от деятельности местных властей и характеризующим качество жизни населения, например: здравоохранение и образование, жилищное строительство, ЖКХ, дорожное хозяйство, развитие малого предпринимательство и др.

На совещании по вопросу реализации плана ввода жилья и решению проблем участников долевого строительства, которое состоялось в конце 2011 года, министр регионального развития Виктор Басаргин отметил, что необходимо включить в перечень критериев оценки деятельности губернаторов пункт, связанный с решением проблемы обманутых дольщиков. Соответствующее предложение должно быть направлено в аппарат правительства. http://ugrastroyinfo.ru/news/news/ieffektivnoct-gubernatorov-predlozhili-ocenivat-po-rabote-c-dolshikami.html

По мнению министра, властям регионов необходимо активнее искать соинвесторов для завершения строительства проблемных объектов, повышать привлекательность недостроенных объектов, помогать застройщикам с подключением инженерных коммуникаций, а также предоставлять юридическую и консультационную помощь дольщикам.

Виктор Басаргин считает, что необходимо усилить борьбу правоохранительных органов с нечистыми на руку застройщиками и наказывать по всей строгости закона, «тех, кто воспользовался правовой неграмотностью наших граждан» http://news.vdolevke.ru/read/5082/

На встрече с губернатором Новосибирска в феврале 2012 года Виктор Басаргин сказал: «2012 год — это год, когда мы должны эту проблему в основном решить».

Кроме того, глава Минрегиона заявил, что «те губернаторы, которые не решат до конца 2012 года проблемы с пострадавшими дольщиками, будут уволены».  http://www.bsn.ru/news/market/spb/26573/

Практически все губернаторы и крупные чиновники, связанные со строительством, услышали министра и мгновенно откликнулись на его обращение словами: «Будет сделано»!

По словам мэра Москвы Сергея Собянина в интервью газете «Вечерняя Москва»: «В столице постоянно появляются новые обманутые дольщики не только по причине наличия недобросовестных застройщиков, но и в связи со сложной экономической ситуацией, в которую они попадают. В период финансового кризиса многие строительные компании, конечно, чувствовали себя не очень уверенно. Мелкие просто стали разорятся. Поэтому появилась череда новых обманутых вкладчиков. Городу нужно было осмыслить эту ситуацию, систематизировать ее. На сегодняшний день мы переговорили со всеми группами обманутых дольщиков, определили программу действий по тому, как им помочь»

http://riarealty.ru/analysis_media/20120213/397222763.html

Губернатор Подмосковья Борис Громов заверил, что проблемы обманутых дольщиков в области будут решены до 2012 года. Несколько лет назад в Московской области было более 144 объектов долевого строительства, где люди, веря компаниям, сдавали деньги и ничего не получали. Правительство взяло под контроль проблему обманутых вкладчиков. «Оставшиеся дома — каждый расписан помесячно — будут построены не позднее 2012 года» — подчеркнул губернатор. http://sob.ru/news/26729.

На состоявшейся в феврале 2012 года встрече с депутатами губернатор Санкт — Петербурга Георгий Полтавченко отметил, что «деятельность Комиссии по защите прав обманутых дольщиков при правительстве Петербурга будет развиваться. Городом было инициировано предложение по внесению изменений в законодательство РФ, направленное на усиление контроля за ведением долевого строительства и предотвращение социальных конфликтов. В Минрегион направлены предложения о принятии к программе «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» подпрограммы, которая позволяла бы выделять субъектам РФ субсидии на строительство многоквартирных домов для обманутых дольщиков. Кроме того, выдвинута инициатива по принятию закона о Фонде обязательного страхования рисков участников долевого строительства. Этот документ должен «обязать страховать ответственность лиц, привлекающих деньги граждан, и позволить возвращать из Фонда средства при наступлении страхового случая» http://www.bsn.ru/news/market/spb/26511/

Общую ситуацию с обманутыми дольщиками в Новосибирске и области представил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Денис Вершинин. В области насчитывается 34 незавершенных объекта, 29 домов находится в Новосибирске. По каждому объекту подготовлен план строительства, определен куратор от администрации города. Задача – завершение и сдача всех проблемных домов до конца 2012 года http://news.vdolevke.ru/read/4283/.

Пути решения проблем обманутых дольщиков рассмотрит Правительство Иркутской области в феврале 2012 года на выездном заседании в жилом комплексе «Иннокентьевская слобода». Об этом заявил Губернатор – Председатель Правительства Иркутской области на заседании Совета общественной безопасности. Глава региона отметил, что Правительство планирует обсудить изменения в нормативно-правовой базе области, которые помогут оперативно достроить 21 объект незавершенного строительства и не допускать подобных ситуаций впредь. http://news.vdolevke.ru/read/4974/

Правительство Свердловской области планирует окончательно решить проблему обманутых дольщиков в области в течение 2012 года. Так, по словам министра строительства и архитектуры Свердловской области Михаила Жеребцова, ранее в области насчитывалось 45 проблемных объектов. На начало текущего года их оставалось 30. «В данный момент их 22. Десять — очень сложные и требуют особого внимания. Но, думаю, что уже к концу 2012 года обманутых дольщиков в области не останется»,— говорит Михаил Жеребцов.  http://news.vdolevke.ru/read/4933/.

Депутаты Пермской городской думы одобрили выделение средств из бюджета города для субсидирования процентных ставок по кредитам обманутым дольщикам. В течение марта администрация города планирует завершить работу по утверждению порядка выделения этих субсидий http://news.vdolevke.ru/read/5186/.

Краснодарский губернатор Владимир Евланов говорит: «В 2012 году мы окончательно закроем эту тему». При этом мэр подчеркнул, что в кубанской столице в жилищном секторе назревает еще одна проблема — новостройки, возводимые с нарушениями. Администрация города судится с недобросовестными застройщиками. Были и будут прецеденты сноса, построенных с нарушениями домов, по решениям судов. http://news.vdolevke.ru/read/5187/.

И т.д, и т.п.

Цитировать высших чиновников можно бесконечно. Из их высказываний ясно одно – либо через три месяца (середина 2012 года) произойдет истинное чудо и проблема обманутых дольщиков будет решена, либо чудо не произойдет и все останется, как прежде. Однако, в этих высказываниях есть и практическая польза. По крайней мере, приведенные выше обещания и указания можно цитировать в жалобах, направляемых чиновникам рангом пониже.

Похоже, чиновники, которые непосредственно отвечают за строительство, более приближены к реальной действительности и лучше понимают суть проблемы и методы ее решения. Так, например, зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров отмечает, что: «В законодательстве, в отношении ЖСК у нас открытое поле, никакого регулирования, а все регулирование — это устав ЖСК. Фактически застройщики создают подконтрольные кооперативы, приглашают в них граждан, граждане вкладывают деньги — и все, судьба их денег никак не контролируется. Поэтому мы вышли с инициативой о внесении изменений в законодательство в части ЖСК. Мы хотим, что бы все взаимоотношения были урегулированы, чтобы осуществлялся контроль за работой ЖСК, за целевым использованием денежных средств застройщиков, чтобы законодательно была введена уголовная ответственность за нецелевое использование денежных средств» http://news.vdolevke.ru/read/5070.

Вопросы несовершенства законодательства в области долевого строительства и ЖСК, обсуждались на заседании, состоявшемся 21 февраля 2012 года, на котором присутствовали: председатель комитета по строительству Санкт – Петербурга Вячеслав Семененко, представители ГАС, КУГИ, прокуратуры, ОБЭП, КГА.

В частности было отмечено, что: «возможность применения ФЗ-214, предусматривающего ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору долевого участия по отношению к жилищно-строительным кооперативам, является одним из наиболее актуальных вопросов в сфере жилищного законодательства».

Только по официальным данным Комитета по строительству в Петербурге, существует 10 проблемных жилых домов, строительство которых началось еще до 2005 года. В реальности сейчас в городе работает около 200 строительных компаний, которые вместе возводят около 800 объектов недвижимости, при этом по 214-ФЗ строят только 60 из них (то есть всего по закону строится только 107 жилых домов).

В начале 2012 года состоялось сразу несколько внеочередных расширенных заседаний «Рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга», на которых были приняты решения по поводу продолжения строительства наиболее проблемных домов. Рабочая группа рассмотрела ситуации на объектах «ООО ВТ-недвижимость», «ООО «РосЖилСтрой» (ранее — ООО ИСГ «Невский Синдикат»), «ООО Стройтрест №7», «ЖСК девятый корпус», «ЖСК Архитектора Данини, корпус 1», ЗАО «Окстрой», ЗАО «Коломяги-Ретро» и других http://news.vdolevke.ru/read/5161.. http://news.vdolevke.ru/read/5161/, http://www.bsn.ru/news/construction/spb/26679/, http://news.vdolevke.ru/read/5161/, http://news.vdolevke.ru/read/5192/.

На совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга Ольги Казанской было высказано мнение, что целесообразно объединить усилия «Комитета по строительству», Рабочей группы», «Фонда по вопросам оказания помощи гражданам-участникам долевого строительства многоквартирных домов» и представителей инициативных групп обманутых дольщиков. Новая структура должна будет создать план мероприятий по окончательному решению до конца 2012 года проблем граждан, участвующих в долевом строительстве, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками в Санкт-Петербурге http://www.bsn.ru/news/market/spb/26573/

Председатель КС СПб Вячеслав Семененко считает, что схемы ЖСК могут быть самыми разными. Соответственно и риски участники долевого строительства должны оценивать самостоятельно. Так, например, Вячеслав Семененко утверждает, что: «Когда ЖСК выступает застройщиком, то есть владеет правами на участок, это полностью соответствует 214-ФЗ и дает гарантии гражданам. Однако у нас таких практически нет!» http://www.bn.ru/articles/2011/05/20/83041.html.

В данном случае правовые отношения регулируются только Гражданским кодексом, и риски попасть в число обманутых дольщиков резко повышаются.

Более радикально настроены рядовые сотрудники Комитета по строительству Санкт – Петербурга. Так, например, на одном из последних судебных заседаний, на котором рассматривалось дело обманутых дольщиков против ЖСК «Девятый корпус», представитель Комитета по Строительству заявила, что «Поскольку ЖСК является самостоятельным юридическим лицом, то КС, в принципе, не может контролировать его деятельность. Кроме того, действия ФЗ 214 также не распространяются, в этом аспекте на потребительские кооперативы, а следовательно регламент КС тоже не распространяется на ЖСК http://www.ntv.ru/novosti/237385/.

Известно, что основные манипуляции с проблемными домами возникали из-за лазеек в законодательстве, оговаривающих различные аспекты прав собственности на земельные участки, предназначенные под жилищное строительство.

Возможно ситуация изменится к лучшему, когда начнет на практике использоваться Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый Госдумой 22 ноября 2011 года и считающийся одобренным Советом Федерации в соответствии с частью 4 статьи 105 Конституции Российской Федерации».

Федеральным законом регулируются вопросы возникновения и прекращения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В этом документе, в частности, говорится, что расторжение в одностороннем порядке допускается в случае «существенного нарушения условий договора аренды соответствующего земельного участка или существенного изменения обстоятельств». Под «существенным нарушением» подразумевается «неисполнение обязательств в срок, а также отсутствие по истечении 5 лет со дня заключения договора разрешения на строительство» http://kremlin.ru/news/13983.

 

Понятно, что без поддержки или попустительства местных чиновников нарушения в долевом строительстве были бы просто невозможны.

Заместитель председателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции, руководитель рабочей группы Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков и вкладчиков Александр Хинштейн в ходе пресс-конференции, 10 февраля 2012 года сказал: «На данный момент, по данным рабочей группы, в России насчитывается в общей сложности 964 проблемных дома и число обманутых дольщиков составляет 95689 тысяч человек. Мы регулярно сталкиваемся с ситуациями, когда суды разных уровней в разных регионах принимают взаимоисключающие решения, достаточно сомнительные решения. Надо с сожалением сказать, что далеко не везде и не всегда органы следствия и органы надзора работают на решение проблем обманутых дольщиков».

http://er.ru/news/2012/2/10/hinshtejn-kazhdyj-vnesennyj-dolshikom-rubl-dolzhen-byt-zashishen/

Неутешительным итогом 2011 года стало сохранение объема некачественных проектов строительства. Об этом заявил начальник Службы госстройнадзора и экспертизы Санкт — Петербурга Александр Орт: «Есть отдельные организации, которые пекутся о своем имидже и, что называется, держат марку. Но таких, к сожалению, немного» http://www.bn.ru/news/2012/02/19/90106.html.

Юрисконсульт Родион Плиев говорит: «На примере незавершенного объекта «Р.К.Г» можно увидеть коррупционную схему, которую используют нечистые на руку чиновники из органов исполнительной власти города — Земельный комитет, Комитет по строительству, КУГИ, ГУП УКС «Реставрация», Управление инвестиций, при поддержке органов судебной власти». http://www.novayagazeta.spb.ru/2010/75/4.

В конце 2011 года контрольно-счетная палата Санкт-Петербурга провела проверку эффективности и целевого использования средств городского бюджета и собственности государственным унитарным предприятием «УКС Реставрация» (Комитет по строительству СПб). В ходе проверки выявлен ряд серьезных нарушений действующего законодательства. http://www.fcinfo.ru/themes/basic/map-print.asp?folder=1506&prn=298531%3A2677.

 

С другой стороны, без поддержки со стороны властей навести порядок в жилищном строительстве России просто невозможно. Вселяет надежду тот факт, что некоторые улучшения законодательства можно наблюдать уже сегодня.

Так, например, 7 января 2012 года вступил в силу Федеральный закон Российской Федерации от 6 декабря 2011 года № 404-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

Согласно новым нормативным актам за нарушение порядка раскрытия информации (отказ предоставить сведения, обман жильцов или пр.) правление ЖСК и иные управляющие организации могут быть оштрафованы на сумму до 300 тысяч рублей. Еще до 50 тысяч взыскивается с их руководителей, а повторный аналогичный проступок, совершенный в течение года, приведет к дисквалификации директоров (председателей или иных должностных лиц) на срок до трех лет http://www.rg.ru/2011/12/07/koap-site-dok.html.

Появляются прецеденты, когда застройщик наказывается за то, что он в рекламе дает заниженную стоимость квартир, а потом вынуждает дольщиков вносить доплату. Так, например, согласно решению Комиссии УФАС о признании заниженной в рекламе первоначальной стоимости жилья, как факта нарушения законодательства о рекламе, застройщик должен будет заплатить значительный штраф http://news.vdolevke.ru/read/5081/.

Законопроект, внесенный в Госдуму депутатами фракции КПРФ, вводит дополнительные нормы, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Во — первых, коммунисты считают, что государство должно взять на себя риски долевого строительства. Во — вторых, деньги должны вноситься не напрямую застройщику, а на депозит банка. Деньги застройщику при этом должны перечисляться поэтапно, по мере выполнения работ. В — третьих, дольщики должны получить возможность регистрировать право собственности на земельный участок и строящийся на нем дом до завершения строительства, что позволит сохранить объект за дольщиками в случае банкротства или недобросовестности застройщика. Также законопроектом устанавливаются права «коллективного инвестора» на поэтапный контроль за ходом строительства. http://kprf.ru/actions/103112.html.

Минфин, предлагает реальный механизм наказания застройщиков, изымающих деньги дольщиков из одного проекта ради строительства другого: «Использование денежных средств, которые получены застройщиком от участников долевого строительства для строительства одного объекта, на строительство другого объекта, признается нецелевым. Такие денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы на основании п. 14 ст. 250 Налогового кодекса» Это означает, что подобные средства будут облагаться  налогом на прибыль http://www.bsn.ru/news/market/russia/26623/,

http://www.kvadrat.ru/articles/16022012_odin_dolschik_voin

Очень радует тот факт, что начали появляться, хоть и редкие, но все же положительные решения судов в пользу дольщиков.

Например, дольщик Виталий Алентьев получил положительное решение по иску к застройщику ООО «ИСК Сфера» с требованиями компенсации за задержку сроков сдачи квартиры. В последние годы увеличилось число подобных исков, и суды все чаще встают на сторону дольщиков, несмотря на аргументы застройщиков о том, что срыв сроков произошел по вине монополистов.

http://www.fontanka.ru/2012/02/15/114/

В июле 2011 года пленум Высшего арбитражного суда (ВАС) принял революционное постановление «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости, №54 от 11 июля 2011 года» http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html

Теперь, по решению ВАС, если застройщик не успел завершить строительство дома к указанному в договоре сроку, то покупатель может требовать вернуть не только выплаченные по договору деньги, но и убытки в виде разницы между договорной и рыночной стоимостью квартиры. В соответствии с этим постановлением могут потребовать компенсации и те граждане, которые годами ожидают регистрации права собственности на уже выкупленную недвижимость

 www.kvadrat.ru/articles/12072011_sprosit_rinochnuu_stoimost/.

Начальник управления частного права ВАС РФ Роман Бевзенко, комментируя это постановление, отметил, что: «в нем предлагается ввести все инвестиционные договоры в хорошо известное судам правовое поле, если угодно, классических договорных форм – купля-продажа, подряд, простое товарищество».

http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20110711/253626493.html

Постановление ВАС № 54 предписывает, в частности, что «споры по предварительным договорам подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями ГК РФ о договоре купли-продажи с предоплатой». Такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. При этом суды должны квалифицировать «как незаконный отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по договору купли-продажи будущего жилого помещения на том основании, что он не был зарегистрирован».

Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения «Договора продажи недвижимости» права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В постановлении предлагается развернутая система исков, при помощи которых «инвесторы» (а на самом деле – покупатель, подрядчик, участник простого товарищества) могут защищаться в суде от недобросовестных действий контрагента.

Это постановление ВАС направлено в первую очередь на поддержку юридических лиц. Для физических лиц практическое использование данного постановления будет связано со значительными юридическими трудностями, поскольку «Закон об участии в долевом строительстве» содержит жесткие ограничения форм, в которых денежные средства граждан вовлекаются в строительство недвижимости.

Однако, теоретически возможно, использование этого постановления в случае с ЖСК. http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20110711/253626493.html

Между тем, как сообщает «Фонтанка», дольщики восприняли это постановление с оптимизмом. По словам одного из дольщиков «Лондон-Парк»: «Мы уже вернули в судах деньги по 150 договорам. Теперь будем требовать возмещения убытков от ЛЭК. Поскольку недавно появились поправки к закону о переуступке прав, сейчас имеется возможность добиться рассмотрения дел и в Арбитражном суде, для которого постановления ВАС имеют решающее значение».

http://www.fontanka.ru/2011/07/12/090/

Несомненно, положительным моментом является тот факт, что дольщики в последнее время выигрывают все больше дел по искам в соответствии с законом «О защите прав потребителей». При этом представителями истца выступают грамотные юристы «Общества потребителей». В Петербурге насчитывается около тридцати организаций, оказывающих поддержку гражданам по вопросам недвижимости. Наиболее известная, организация, которая специализируется на защите прав граждан в соответствии с законом «О защите прав потребителей» — это «Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости», созданная в 2006 году как секция «Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области». За годы своего существования эта комиссия накопила огромный опыт и помогла многим обманутым дольщикам http://www.bsn.ru/articles/interview/4853/.

 

Заканчивая этот небольшой обзор по проблемам ЖСК можно отметить, что принципе, в ГК РФ и УК РФ существуют все необходимые статьи для привлечения виновных в аферах с ЖСК к гражданской и уголовной ответственности. Необходимо лишь желание и эти законы использовать.

Так, например, виды мошенничества, предусмотренные ч. 2 ст. 159 УК, квалифицируются, как «совершение деяния группой лиц по предварительному сговору или причинение значительного ущерба гражданину» (Согласно п. 23 Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 51 под организованной преступной группой (ОПГ) следует понимать устойчивую группу лиц, заранее объединившихся для совершения одного или нескольких преступлений).

Согласно ст. 35 УК РФ преступление, совершенное ОПГ может иметь место при техническом распределении ролей в том случае, когда один участник ОПГ находит подходящий объект недвижимости и продумывает организацию преступления. Одновременно, другой независимый участник ОПГ выступает в роли Застройщика или Проектировщика. Ну а третий участник ОПГ осуществляет юридическое сопровождение преступления. Все участники ОПГ несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Для того, что бы серьезно бороться с жуликами в строительной сфере, нужно применять к ним самые строгие меры, предусмотренные законодательством РФ.

Думается, что большинство членов долевого строительства по всей России поддерживают это мнение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *